kira tespit davası devam ederken tahliye

Kira Tespit Davalarında Bilirkişi Raporu * Selamlar, 7 yıldır aynı evde kiracıyım. 15 Haziran 2006'da kirama zam yapmam gerekiyordu. 11 Mayıs 2006'da ev sahibim noterden ihtarname çekti. 160 lira olan kiramı 250 liraya çıkarmak istiyordu. Ben de 7 gün içinde noterden karşılık çektim. Bu fiyatı kabul etmediğimi, her sene yaptığım gibi tefe tüfe enflasyon oranında KiraTespit Davası. İstanbul’da faaliyet gösteren Akkaş Hukuk ve Avukatlık Bürosu kira tespit davası avukatı kira bedellerini artırmak için kira tespit davası, kiranın ödenmemesi nedeniyle tahliye davası, ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi, işyeri ve konut kira sözleşmesi hazırlanması, tahliye taahhüdü Konut piyasasında azalan arz ve enflasyonun üstünde artan kira fiyatları, mahkemelerde kiracı- ev sahipleri davalarında patlamalara neden oldu. Dünya'dan Leyla İlhan'ın haberine göre, Sulh ve icra hukuk mahkemelerinde görülen kira tespit ve kira tahliye davalarının, toplam dava sayısına oranının bir yılda yüzde 10’lardan Kira Tespit Davası açma fiyatı 2022 ortalama olarak 1.200 TL ile 1.500 TL arasında değişmektedir. Bunun içinde Avukat masrafları da dahildir. Kira bedelinin tespiti davası için tüm detayları Av. Murat Tezcan’ın aşağıdaki videosunda bulabilirsiniz. Tüm sorularınızın neredeyse cevaplarını anlaşılır bir dilde anlatmakta. Özetle ev sahipleri isteklerine göre "kiralar çok arttı" diye kiracılarını tahliye edemezler. Bunun için haklı sebepleri olması gerekiyor. Bu sebeplerin başında kira borcunu ödemediği için düşürülmesi ve sonrasında tahliye davası açılması gelir. Kiracıya noterden kira borcunu ödemesi için ihtar gönderilip, 30 gün Comment Faire Une Nouvelle Rencontre Amoureuse. Kira sözleşmesi yapıldıktan sonra çeşitli nedenlerle kiracının tahliyesi davası açma gereksinimi doğabilmektedir. Kiracının tahliyesi için Kanun’da birçok hal düzenlenmiş olup kiranın ödenmemesi veya mal sahibinin ihtiyacı gibi birçok sebeple kiracıyı çıkarmak için mahkemede gerekçe gösterilebilir. Bu yazımızda aşağıda verilen başlıklar dâhilinde kiracının hangi hallerde nasıl tahliye edilebileceği anlatılacaktır. Yeni malikin gereksinimiMalikin gereksinimiİnşa ve imar sebebiyleTahliye taahhütnamesiKiracının ölümüÖzenle kullanma ve komşulara saygı göstermeAlt kira ve kullanım hakkının devriKira ilişkisinin devriÖnemli sebeplerKiracının iflasıKira sözleşmesi on yıl uzadıktan sonra tahliye davası açılmasıKiracının temerrüdü kira borcunun ödenmemesi Kiracının Kirayı Ödememesi Sebebiyle Tahliyesi Kiracının kira ödemede gecikmesi en sık karşılaşılan tahliye sebeplerinden biridir. Kira borcunun ödenmemesi durumunda kiracıyı tahliye etmenin iki farklı yolu vardır Gecikmeden ötürü iki haklı ihtarTahliye talepli icra takibi İsimleri itibariyle farklı şekilde adlandırılsa dahi bu iki yöntem de kira borcunun ödenmemesi durumlarında uygulama alanı bulmaktadır. İki haklı ihtar Hukukumuzda Kiracı bir kira yılı içerisinde iki defa kira borcunu ödemezse Kiracıya karşı tahliye davası açılabilmektedir. Ancak tahliye davasını açmadan önce ödenmeyen her ay için kiracıya ayrı ayrı ihtar gönderilmesi gerekmektedir. Bu dava kira senesi dolduktan sonraki 1 ay içerisinde açılmalıdır. Dikkat Bu ihtarın yazılı şekilde yapılmış olması gerekmektedir. Ayrıca icra takibi başlatmak da hukuken ihtar sayılır. Kiracıya bir sene içerisinde iki adet ihtar gönderdikten sonra kiracı kira borcunu ödese bile tahliye davası açmakta bir engel bulunmamaktadır. Ancak 1 aylık süre içerisinde dava açılmazsa kiracıyı tahliye etme imkânı ortadan kalkmaktadır. başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin Mayıs kirasını ödemeyen kiracıya bir ihtar gönderilmiş, ardından Kasım ayı kirası ödenmeyince Kasım ayı kirası için de ayrı bir icra takibi başlatılmış olsun. Bu durumda Kiracı kendisine ihtar gönderildikten sonra kira borcunu ödemiş olsa dahi, tarihinden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açılabilmektedir. Bu noktada kira sözleşmesinin süresinin belirlenmesi tahliye davasının açılacağı zaman bakımından büyük önem taşımaktadır. Uygulamada kira sözleşmeleri çoğunlukla yazılı şekilde yapıldığı için sözleşme süresinin tespiti oldukça kolaydır. Sözlü şekilde yapılan kira sözleşmelerinde ise bu hususta taraflar arasında uyuşmazlık yaşanacağı açıktır. Bu bakımdan kira sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması ileride yaşanabilecek uyuşmazlıklar bakımından daha faydalı olacaktır. Tahliye Talepli İcra Takibi İcradan Sonra Borcun 30 Gün İçinde Ödenmemesi Bir aylık kira borcunu ödemeyen kiracı hakkında tahliye talepli icra takibi başlatılabilmektedir. Bu durumda icra müdürlüğü tarafından kiracıya bir ödeme emri gönderilmekte, ödeme emrinde borcun 30 gün içerisinde ödenmesi gerektiği bildirilmektedir. Kiracı ödeme emrini aldıktan sonra 7 gün içerisinde bu takibe itiraz edebilmektedir. Eğer 7 günlük süre içerisinde itiraz edilmezse Kiraya Veren kiracıya karşı haciz imkânını kullanabilecektir. Kiracının itiraz ettiği durumda ise 6 ay içinde İcra mahkemelerinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açılması gerekmektedir. tarihinde muaccel olan Mart ayı kirasını ödemeyen kiracıya tarihinde ödeme emri gönderilmiştir. Kiracı en geç tarihine kadar icra takibine itiraz ettiğinde icra takibi durdurulmaktadır. Bu durumda en geç tarihine kadar kiracıya itirazın kaldırılması ve tahliye davasının açılması gerekmektedir. Bu yöntemin avantajlı yanı; tahliye davası kazanıldığında icra takibine devam ederek kiracının malvarlığına haciz koyulabilmekte ve kiracı tahliye edilebilmektedir. Dolayısıyla Kiraya Veren’in alacağına kavuşması noktasında en hızlı yöntemin tahliye talepli icra takibi başlatmak olduğunu söylemek mümkündür. Kiracı icra takibine itiraz etsin ya da etmesin 30 gün içerisinde kira borcunu ödediği takdirde kendisini tahliye etme imkânı kalmayacaktır. Ancak bu noktada da icra takibi başlatılmış olması sebebiyle taşınmaz sahibi kira alacağını faiziyle birlikte tahsil etmiş olmaktadır. Yeni Malikin Gereksinimi Bilindiği üzere konut veya işyeri maliki bulunan kişiler, gayrimenkulü kiraya vermiş olsalar bile söz konusu taşınmaz satış veya başka bir işlem neticesinde el değiştirebilmektedir. Bu gibi durumlarda çoğu zaman taşınmazın yeni sahibi olan kişi kiracıyı tahliye ederek evi ya da işyerini bizzat kullanmak istemektedir. Yeni malik dediğimiz bu kişi yalnızca kendi ihtiyaçları için değil; eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin kullanma ihtiyacı bulunduğu hallerde de kiracıya karşı tahliye davası açabilmektedir. Yeni malikin ihtiyaç sebebiyle kiracıya tahliye davası açabilmesi için belirli şartlara uyması gerekmektedirYeni malikin gayrimenkulü edinme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde kiracıya bu durumu ihtar etmesi gerekmektedir. Kiracı bu ihtarı almasına rağmen gayrimenkulden çıkmadığı takdirde altı ay sonra kiracıya karşı tahliye davası açılabilmektedir. başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiraya verilen taşınmazı tarihinde satış yoluyla devralan yeni malik tarihinde kiracıya ihtar göndermiştir. Bu ihtar kiracıya tarihinde ulaşmış ancak kiracı taşınmazdan çıkmamıştır. O halde en erken tarihinde kiracıya tahliye davası açılabilmektedir. Gayrimenkulün önceki sahibi ile kiracı arasında yapılan kira sözleşmenin sona ermesinin beklendiği bu yöntemde kiracıya ihtar gönderilmesi gerekmemektedir. Sözleşme sona erdikten sonra kiracı halen gayrimenkulden çıkmamışsa 1 ay içerisinde kiracıya tahliye davası açılabilmektedir. başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi tarihinde sona ermesine rağmen kiracı taşınmazı halen kullanmaktadır. O halde en erken tarihinden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açılabilmektedir. Son olarak bu sebeple tahliye davası Mal Sahibi gerçekten taşınmaza ihtiyacı olduğunu mahkeme nezdinde ispat etmelidir. Mahkeme ilgili kişinin ve ailesinin maliki olduğu gayrimenkullerin tespitini yapmak suretiyle ihtiyacın samimi olup olmadığını değerlendirmektedir. Mal Sahibinin Gereksinimi Taşınmazın sahibi olan kişi gayrimenkulü bizzat kullanma ihtiyacı içerisinde bulunduğu takdirde kiracıya tahliye davası açabilmektedir. Bu durumda da taşınmazın sahibi olan kişi yalnızca kendi ihtiyaçları için değil; eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin kullanma ihtiyacı bulunduğu hallerde kiracıyı tahliye edebilmektedir. Bu gibi hallerde açılacak olan dava kira sözleşmesi belirli bir süre için yapılmışsa o sürenin sonunda; kira sözleşmesinde herhangi bir süre belirlenmemiş ya da kira sözleşmesi kendiliğinden uzamışsa fesih bildirim süresine uyarak bir ay içerisinde açılabilir. Kendisi de kirada oturmakta olan taşınmaz sahibi kendi konut ihtiyacı sebebiyle başlangıç tarihli kira sözleşmesi yapmış olduğu kiracısına en erken tarihinden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açabilmektedir. Tahliye Taahhütnamesi Kira sözleşmesi yapıldıktan sonra kiracı yazılı olarak belirli bir tarihte gayrimenkulden çıkma sözü verebilmektedir. Buna tahliye taahhütnamesi denilmektedir. Söz verilen tarih geldiği halde kiracı taşınmazdan çıkmasa bile kiracıyı tahliye etmek mümkündür. Bu iki şekilde yapılabilmektedir Tahliye davası talepli icra takibi başlatmak. Tahliye talepli icra takibi başlatma yolu genelde birikmiş kira borcunun bulunduğu hallerde tercih edilmektedir. Zira kiracı icra takibine itiraz ettiği takdirde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açılabilmektedir. İcra takibine itirazın söz konusu olmadığı durumda ise icra takibi kesinleşmekte ve kiracıyı dava açmadan tahliye etmek mümkün olmaktadır. Bu gibi uyuşmazlıklarda en önemli sorun tahliye taahhütnamesinin geçerli şekilde yapılmış olması noktasında toplanmaktadır. Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği için Kanunda aranan şartlar şunlardır Tahliye taahhüdü yazılı olmalı yani kiracı tarafından bizzat imzalanmış serbest iradesi ile yani herhangi bir baskı altında kalmaksızın tahliye sözü vermiş sözü verilen tarih en erken kira sözleşmesinin başlangıcından bir gün sonrası olmalıdır. başlangıç tarihli bir kira sözleşmesi yapılmışsa Kiracı en erken tarihinde taşınmazı tahliye etme sözü verebilmektedir. DİĞER TAHLİYE SEBEPLERİ İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye Taşınmaz kiraya verildikten sonra gayrimenkulde birtakım inşa faaliyetleri gerçekleştirme ihtiyacı gündeme gelebilmektedir. Taşınmaza yapılacak basit tadilatlar kiracı içerisinde dururken gerçekleştirilebilecekken bazı inşaat ve imar faaliyetlerinin kiracı taşınmazdan çıkmadan yapılması imkânsız olmaktadır. Bu durumda kiracıya önceden ihtarda bulunma gerekliliği yoktur. Bir önceki başlıkta açıkladığımız dava süreleri içerisinde kiracıya tahliye davası açılabilmektedir. Kiracının ölümü Kiracının ölmesi halinde kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermemektedir. Kiracı ölse dahi kiracı ile aynı evde oturanlar veya kiracının ortakları kira sözleşmesinin tarafı olmaktadır. Böylece kira sözleşmesi bu kimselerle yapılmış gibi aynen devam etmektedir. Ancak kira sözleşmesine sonradan taraf olan kimseler sözleşmenin şartlarına uymak zorundadırlar. Yani ölen kiracı ile hangi şartlar üzerinde anlaşılmışsa sözleşme yine aynı şartlar çerçevesinde devam etmektedir. Yeni kiracılar sözleşmenin şartlarına uygun davranmadıkları takdirde bu kiracılara karşı tahliyesi davası açılabilmektedir. Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme Kiracı kiralamış olduğu taşınmaza bilerek ve isteyerek ağır bir zarar verirse kendisine hiçbir uyarıda bulunmaksızın kira sözleşmesi feshedilebilmektedir. Sözleşme feshedildikten sonra kiracı kendi rızasıyla taşınmazdan çıkmazsa eğer kiracıya karşı tahliye davası açılabilmektedir. Kiracı taşınmazı özenle kullanmak zorundadır. Taşınmazın özensiz kullanılması halinde kiracıya uyarı niteliğinde bir ihtar gönderilmektedir. Bu ihtarda en az otuz gün içerisinde söz konusu duruma son verilmesi ve -varsa eğer- gayrimenkulde oluşan hasarların giderilmesi istenmektedir. Kiracı kendisine tanınan bu süre içerisinde taşınmazı özensiz biçimde kullanmaya devam ederse kiracıya tahliye davası açılabilmektedir. Komşularını rahatsız edecek davranışlar sergileyen kiracının da tahliye edilmesi mümkündür. Kiracının davranışları çekilmez bir hale gelmişse eğer ihtar göndermeye bile gerek yoktur. Bu durumda sözleşme derhal feshedilebilmektedir. Ancak bunun dışındaki hallerde kiracıya davranışlarına son vermesi için en az otuz gün süre tanınmaktadır. Bu süre geçtikten sonra da rahatsız edici davranışlarını sürdürmeye devam eden kiracıya karşı tahliye davası açılabilmektedir. Kiracının gayrimenkul malikine karşı suç işlemesi durumunda kiracının tahliye edilmesi mümkündür. Kiracının taşınmazın sahibine karşı tehdit suçunu işlediği bir olayda Yargıtay kiracıya ihtarda bile bulunmadan tahliye davası açılabileceğine karar vermiştir. Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri Kiracı taşınmaz sahibinin rızasını alarak gayrimenkulün bir kısmını veya tamamını başkasına kiraya verebilmektedir. Buna alt kira ilişkisi, ikinci kiracıya ise alt kiracı denmektedir. Alt kira ilişkisinin geçerli olması için taşınmaz sahibinin yazılı şekilde rızası alınması gerekmektedir. Kiracı taşınmazı başkasına kiraya vermek yerine yalnızca kullanma hakkını da devredebilmektedir. Bu durumda da taşınmazın sahibinden yazılı rızanın alınmış olması zorunludur. Kiracı taşınmaz sahibinin yazılı şekilde rızasını almadan başkasına kiraya verir ya da kullanma hakkını devrederse taşınmaz sahibi kendi kiracısına tahliye davası açabilmektedir. Tahliye davası kazanıldığı takdirde alt kiracı da taşınmazdan çıkmak zorunda kalmaktadır. Asıl kiracı ile yapılan kira sözleşmesinde taşınmazın hangi amaçla kullanılacağı belirtilmişse eğer alt kiracı da bu kurala uymak zorundadır. Alt kiracı gayrimenkulü başka bir amaçla kullanırsa eğer alt kiracıya karşı tahliye davası açılabilmektedir. Kira İlişkisinin Devri Kiracı taşınmaz sahibinin yazılı rızasını alarak kira ilişkisini başkasına devredebilmektedir. Bu yazılı rıza alınmadan yapılan devir işlemi geçersiz olmaktadır. Bu durumda kira ilişkisinin devrine rıza göstermeyen taşınmaz sahibi tahliye davası açarak kiracıyı tahliye edebilmektedir. Önemli Sebeplerin Varlığı Kira sözleşmesi yapıldıktan sonra ortaya çıkan yeni şartlar kira ilişkisinin sürdürülmesini taşınmaz sahibi için çekilmez hale getiriyor olabilmektedir. Bu tarz durumlara savaş, ekonomik kriz gibi olaylar örnek gösterilebilir. Dikkat edilirse burada taşınmazın sahibini zor durumda bırakan olayın ortaya çıkmasında kiracının bir kusuru bulunmamaktadır. Bu gibi hallerde de tahliye davası açarak kiracı tahliye edilebilmektedir. Kiracının İflası Kira sözleşmesinin yapılmasından sonra kiracının iflas etmesi durumunda kira borcunun ödenmesi risk altına girmektedir. Bu durumda taşınmaz sahibi kirayı ve iflas mamasına yazılı bildirimde bulunarak kendisine güvence verilmesi için uygun bir süre tanımaktadır. Kiracıya ve iflas masasına tanınan süre içerisinde taşınmaz sahibine güvence verilmezse tahliye davası açılarak kiracı tahliye edilebilmektedir. Kira Sözleşmesi On Yıl Uzadıktan Sonra Tahliye Davası Açılması Kira sözleşmesi kira ilişkisinin süresi belirlenmiş olabilmektedir. Bu süre geçmesine rağmen kiracı sözleşmeyi sona erdirmediğinde sözleşme kendiliğinden bir yıl daha uzamaktadır. Kiracı her yılın sonunda sözleşmeyi sona erdirme imkanına sahipken taşınmaz sahibinin böyle bir hakkı bulunmamaktadır. Ancak kira sözleşmesi on yıl uzadıktan sonra taşınmaz sahibi de tahliye davası açarak kiracıyı tahliye edebilmektedir. Bu hakkın kullanılabilmesi için 10. uzama senesinin bitimine en az üç ay kala kiracıya ihtar gönderilmesi gerekmektedir. İhtarı almasına rağmen taşınmazdan çıkmayan kiracıya kira yılının bitiminde tahliye davası açılabilmektedir. başlangıç tarihli bir sözleşme kiracı tarafından feshedilmediği takdirde tarihinde kendiliğinden sona ermemektedir. Kiracı tarafından feshedilmeyen sözleşme her sene sonunda bir yıl daha uzamaktadır. Taşınmaz sahibi en geç tarihinde kiracıya çık ihtarında bulunarak tarihinde tahliye davası açabilmektedir. Kira sözleşmesi herhangi kira süresi belirlemeden yapılmış olabilmektedir. Bu durumda da on yıl geçtikten sonra kiracıya karşı tahliye davası açılabilmektedir. Av. Elif Emirali Av. Oğuz Yavuz Kira tespit davası hem kiracı hem de kiraya vereni ilgilendiren oldukça önemli ayrıntılar içeren bir davadır. Kira bedelinde anlaşılamaması halinde açılan bu davada mahkeme, dava konusunun bedelinin ne olacağına ilişkin bir tespitte bulunur. Yazımızda kira bedelinin tespiti davası nedir, kira tespit davası şartları nelerdir, dava kimler tarafından açılabilir, kira tespit davası dilekçe örneği nasıl olmalıdır gibi tüm merak edilenleri ayrıntılarıyla birlikte açıklayacağız. Kiraya veren ve kiracı açısından önemli bir konu olması sebebiyle yazımızı dikkatle okumanızı ve dava sürecini bir avukat vasıtasıyla takip etmenizi öneririz. İçindekiler1 Kira Tespit Davası Nedir?2 Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?3 Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir?4 Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır? Kira Tespit Davası 5 Yıl Davanın Açılacağı Dönemin Etkisi5 Kira Tespit Davasını Açabilecek Kişiler6 Davada Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar7 Kira Tespit Davası Dilekçe Örneği8 Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?9 Sıkça Sorulan Sorular10 Kira Bedelinin Tespiti Davasında Avukatın Önemi Kira bedelinin günün piyasa koşulları dikkate alınarak hak ettiği değere uyarlanması için açılan davalara kira tespit davası denir. Kira tespit davasının bir diğer adı kira bedelinin tespiti davasıdır. Kira bedelinin tespiti davasına ilişkin düzenlemeler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 343 ve devamında bulunur. Kiranın belirlenmesinde birçok etken husus bulunmaktadır. Yazımızda kira bedeli ile ilgili tüm ayrıntılara yer verdik. ÖNEMLİ Aşağıda bahsedeceğimiz hususlar hem konut kiraları hem de işyeri kiraları için geçerlidir. Ancak davanın işleyişi bakımından işyeri ve konut için açılan davalarda muhakkak farklılık olacaktır. Etki eden hükümler aynı olsa da işyerinde ayrı konutta ayrı bir savunma yolu izlenmelidir. Kira Bedeli Nasıl Belirlenir? Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin düzenlemeler TBK Türk Borçlar Kanunu madde 344’te bulunur. Kiraya verenin yenilenen kira dönemlerinde kiracı aleyhine değişiklik yapması mümkündür. Ancak aleyhe yapılan değişikliğin geçerli olabilmesi belirli sınırlamalara tabi tutulmuştur. Öncelikle geride bırakılan kira döneminde tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre bir değişim oranı hesaplanır. Yeni kira dönemi için belirlenen ücretin bu değişim oranını geçmemesi gerekmektedir. Bu sınırlama yalnızca 1 yıllık kira sözleşmeleri için değil, 1 yıldan fazla süreli kira sözleşmeleri açısından da geçerlidir. Konu ile ilgili olarak “kira artış oranı” başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz. Taraflar bu sınırlama uyarınca bir bedelde anlaşamazlarsa ve aşağıda bahsedeceğimiz şartlar gerçekleşmişse, kira bedeli yine ilgili sınırlamaya bağlı kalınarak hakim tarafından belirlenir. Hakim belirlemeyi yaparken kiralananın durumunu göz önünde bulundurarak hakkaniyetli bir şekilde karar verir. Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir? Kira tespit davasının açılabilmesi için birtakım şartlar bulunmaktadır. Kira bedelinin tespiti davası açılması için gerekli şartlardan ilki, taraflar arasında bir kira sözleşmesi bulunması gerekmesidir. Bu koşulun sağlanması için taraflar arasındaki sözleşmenin yazılı olması gerekli değildir. Tarafların sözlü iradelerine dayalı olarak kurulan kira sözleşmeleri de bu şartın oluşması için yeterli kabul edilmektedir. Taraflar arasındaki mevcut kira sözleşmesinin geçerli olması gerekir. Kira bedelinin tespiti davası açmak için aranan bir diğer şart ise bu davanın açılmasında hukuki yarar bulunması gerekmesidir. Örneğin kira bedelinin artışına ilişkin kiracı ile kiraya veren arasında belirli yasal sınırlamalar içerisinde bir anlaşma yapılmış ise bu durumda kira bedelinin tespiti davası açılmasında hukuki yarar bulunmaz. Görevli ve Yetkili Mahkeme Kira bedelinin tespiti davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise dava konusu olacak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Görev ve yetki kurallarında hata yapılması davanın reddi gibi büyük problemlere yol açabilir. Bu nedenle dava açılmadan önce hukuki destek almak faydalı olacaktır. Kira tespit davası açmak için gerekli şartlar bu şekildedir. Yukarıda açıklanan şartların oluşmaması durumunda kiranın tespit edilmesi amacıyla açılan dava reddedilecektir. Bu nedenle somut olayda şartların oluşup oluşmadığına ilişkin hukuki değerlendirmede bulunarak ilerlemek gerekir. Bu noktada avukattan hukuki danışmanlık almak faydalı olabilir. ÖNEMLİ Kira tespit davası ne zaman açılır sorusu çok önemlidir. Bu davanın açılma zamanına göre mahkemenin belirleyeceği miktar değişecektir. Şimdi bununla ilgili detaylara yer vereceğiz. Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır? Kira tespit davası ne zaman açılır sorusunun yanıtı TBK madde 345 düzenlemesinde yer alır. İlgili madde düzenlemesi uyarınca kira bedelinin tespiti davaları her zaman açılabilir. Yani herhangi bir süre koşulu bulunmamaktadır. Kira Tespit Davası 5 Yıl Kuralı Kira bedelinin tespiti davası eğer henüz 5 yıldan daha az sürmüş olan bir kira sözleşmesine dayanarak açılıyorsa mahkeme yeni kira bedelini tespit ederken yıllık TÜFE oranını belirleyerek bir kiraya hükmeder. Eğer taraflar arasındaki anlaşmada TÜFE’den daha az bir artış oranında anlaşılmışsa mahkeme davayı reddedecektir. Bu durumda kiraya veren “kira ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır?” başlıklı yazımızdaki prosedüre göre hareket edebilir. Ancak herhangi bir belirleme yapılmamış ve kiracı TÜFE’nin altında bir artışla ödeme yapıyor veya hiç artırmadan ödüyorsa bu durumda TÜFE’ye kadar artırım yapılacaktır. Kira bedelinin tespiti davası eğer 5 yıldan daha fazla sürmüş olan bir kira sözleşmesine dayanarak açılıyorsa Bu durumda mahkemece TÜFE oranına bağlı kalınmaksızın TÜFE’nin üzerinde bir artışa hükmedilebilir. Burada bilirkişi tarafından mevcut piyasa durumu, kiracının kaldığı süre vs. bir çok husus ele alınarak bir belirleme yapılır. Bilirkişi raporu eğer yanlı hazırlanmışsa, olmaması gereken kriterlere göre belirleme yapılmışsa vs. bilirkişi raporuna derhal itiraz etmek gerekir. Bununla ilgili olarak “bilirkişi raporuna itiraz” başlıklı yazımızı okuyabilirisiniz. Davanın Açılacağı Dönemin Etkisi Davanın ne zaman açılacağına ilişkin bir sınırlama getirilmemiştir. Ancak davanın açıldığı zamana göre mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedelinin hangi kira döneminde uygulanacağı farklılık gösterir. Kira tespit davasının yeni kira dönemi başlamadan 30 gün öncesinde açılması halinde mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur. Yeni kira dönemi başlamadan 30 gün önce kira bedelinin artırılacağına ilişkin bildirimde bulunulup yeni kira döneminde kira tespit davası açılması halinde, mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedeli yeni kira döneminin başladığı andan itibaren geçerli olacaktır. 30 gün önce bildirimde bulunma koşulunun yerine getirilmemesi halinde mahkemenin verdiği karar bir sonraki kira dönemi için geçerli olacaktır. Taraflar arasında mevcut olan kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunması halinde 30 günlük sürelere gerek olmaksızın yeni kira dönemi sonlanmadan açılan kira tespit davaları sonucu belirlenen yeni kira bedelleri, yeni dönemin başladığı günden itibaren geçerli kabul edilecektir. Yukarıda açıkladığımız üzere TBK 345/2 de gösterilmiş 30 günlük süreye ve önceden bildirimde bulunma hususlarına dikkat etmek oldukça önemlidir. Aksi halde ciddi hak kayıpları doğabilir. Bu nedenle sürecin bir avukat yardımıyla sürdürülmesi faydalı olacaktır. KİRA TESPİT DAVASI5 Yıldan Önce AçılmışsaMahkemece en fazla TÜFE’ye göre artırım Yıldan Sonra AçılmışsaMahkemece TÜFE ile bağlı kalınmaksızın hakkaniyete göre artırım Yılından 30 Gün Önce AçılmışsaYeni kira yılı için geçerli olacak şekilde hüküm kurulurKira Yılından Önceki 30 Gün Geçtikten Sonra AçılmışsaBir sonraki kira yılından itibaren geçerli olacak şekilde hüküm kurulur Kira Tespit Davasını Açabilecek Kişiler Kira tespit davası, bu davayı açmakta hukuki yararı bulunan kişiler tarafından açılabilir. Hukuki yararı bulunan kişiler öncelikle kira sözleşmesinin taraflarıdır. Yani sözleşme kiminle yapıldıysa kira bedelinin tespiti davasının o kişi aleyhine açılması gerekmektedir. Kira bedelinin tespiti davasının yalnızca kiraya veren tarafından değil kiracı tarafından da açılması mümkündür. Kiracı, kiraya verenin kanunda belirlenen veya sözleşmede kararlaştırılan sınırlamalar dışına çıkarak bir bedel tespit ettiğini düşünüyorsa kira bedelinin tespiti davası açarak bu durumu netleştirebilir. Kira bedelinin tespiti davası, kira sözleşmesinin tarafları tarafından açılabileceği gibi, dava konusu olacak taşınmazın maliki veya varsa paydaşlardan her biri tarafından da açılabilir. Dava konusunun iştirak halinde mülkiyete tabi olması halinde örneğin mirasçılık durumunda mirasçıların birlikte dava açmaları veya bir mirasçı tarafından açılan davaya diğer mirasçıların katılması gerekmektedir. Dava konusu müşterek mülkiyete tabi ise bu durumda her paydaşın kendi pay sahipliği oranında kira tespiti davası açma hakkı bulunur. Kiralananın kira sözleşmesi sürecinde el değiştirmesi halinde kiralananın yeni maliki eski malik ile aynı haklara sahip olur. Bu nedenle kira sözleşmesi devam ederken kiralananın el değiştirmesi durumunda yeni malikin de dava açma hakkı bulunmaktadır. Davada Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar Bu davada verilen karar kesinleşmeden icra takibine konu edilemeyecektir. Ancak kararın kesinleşmesinden sonra icra takibi söz konusu olabilir. Bunun haricinde yeni belirlenen kiraya göre ödeme yapılmaması halinde kiracının tahliyesi için gerekli süreç başlatılabilir. Esasen kira bedelinin tespiti ile kiracının tahliyesi aynı davada terditli olarak talep edilebilir. Ancak bunun için kiracının tahliyesine ilişkin geçerli nedenler gereklidir. Ayrıca davanın bu şekilde açılıp açılmayacağı iyi değerlendirilmelidir. Bununla ilgili muhakkak avukat yardımı alınmalıdır. Dava masrafları da mevcuttaki aylık kira bedeli esas alınarak nisbi olarak bir oran ile belirlenecektir. Bunun haricinde bilirkişi ücreti ve sürecin avukatla takip edilmesi halinde avukatlık ücreti söz konusu olacaktır. Belirtmemiz gerekir ki sürecin detaylı olması ve önemi gözetildiğinde bu davada avukat yardımı almak çok önemli ve gereklidir. Avukatlık ücreti de somut olayın kapsamı gözönünde bulundurularak genel anlamda barolar tarafından belirlenen ücret tarifesi etrafında belirlenir Kira Tespit Davası Dilekçe Örneği Kira bedelinin tespiti amacıyla açılan davada hazırlanan dilekçe oldukça önemlidir. Önemli ayrıntılara dikkat edilmeden hazırlanan dilekçeler davacı açısından büyük hak kayıplarına neden olabilir. İnternet ortamında bazı kira tespit davası dilekçe örneği bulunmaktadır. Ancak bunlara itibar edilmesi, ilgili kişi açısından geri dönülmez problemlere yol açabilir. Zira bu taslak kira tespit davası dilekçe örnekleri birçok hukuki ve usuli hata içermektedir. Ayrıca somut olayın özellikleri gözönünden bulundurulmadan hazırlanmış dilekçelerdir. Kira tespit davası dilekçesi, somut olaydaki taşınmaz değerlendirilerek ve tüm mevzuat düzenlemeleri dikkate alınarak hazırlanmalıdır. Bu noktada hukuki destek almak ileride herhangi bir olumsuzluk ile karşılaşmamak için faydalı olacaktır. Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer? Kira tespit davası ne kadar sürer sorusuna ilişkin net bir cevap vermek doğru olmayacaktır. Zira her dava süreci mahkemelerin yoğunluğu, duruşma aralıkları, delillerin mahkemeye sunulmasına ilişkin süreler gibi birçok farklı faktörlerden etkilenmektedir. Kira tespit davalarında çoğunlukla bir bilirkişi görevlendirilerek dava konusunun değerinin hesaplanması istenir. Bilirkişi tarafından emsal diğer taşınmazlar ve daha birçok husus gözetilerek bir değer hesaplaması yapılır. Hazırlanan rapor mahkemeye sunulur ve dava süreci bu şekilde ilerler. Dava sürecine ilişkin ortalama bir süre olarak 1-1,5 sene verilmesi mümkündür. Sıkça Sorulan Sorular Yukarıda kira bedelinin tespiti davası ile ilgili genel olarak bilinmesi gereken hususlara yer verdik. Bu konu ile ilgili uygulamada sıklıkla karşılaştığımız bazı soruları da kısaca burada yanıtlamakta yarar görüyoruz. Kira Tespit Davası Nedir? Kira bedelinin güncel koşullar dikkate alınmak suretiyle mahkemece yeniden belirlenmesidir. Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir? Öncelikle geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı gerekir. Yazılı olmak zorunda değildir. Ayrıca bu davanın açılmasında hukuki yarar bulunmalıdır. Yani geçerli kira bedeli piyasa şartlarında bir dengesizlik oluşturmalıdır. Geriye Dönük Kira Tespit Davası Açılabilir Mi? Hayır. Kira tespit davasının geriye dönük olarak açılması mümkün değildir. Ancak şartları oluşmuşsa, davanın açıldığı kira yılının başından itibaren hüküm kurulur. Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır? Kira tespit davası her zaman açılabilir. Bir zaman koşulu aranmamaktadır. Ancak kira bedelinin piyasa rayicine çekileceği dava kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl geçtikten sonra açılabilir. Kira Tespit Davasında İhtar Şartı Var Mıdır? İhtar çekmek zorunlu değildir. Fakat dava neticesinde verilecek kararın hangi kira döneminde uygulanmaya başlayacağı açısından önem arz eder. Kira sözleşmesinden itibaren 5. yılın dolmasına 1 ay kala çekilen ihtar, kira yılı içinde açılacak olan davadaki bedelin o kira yılının başından itibaren hükmedilmesini sağlar. Kira Tespit Davası Kaç Yılda Bir Açılır? Kira bedelinin piyasa rayicine kadar artırılabileceği kira tespit davası 5 yılda bir açılabilecektir. Yeni Malik Kira Tespit Davası Açabilir Mi? Evet açabilir. Eski malik açısından şartlar neyse yeni malik için de aynıları geçerli olacaktır. Kiracı eğer en az 5 yıllık kiracı ise ve geriye doğru 5 yıl içinde bu dava açılmamışsa yeni malik kira tespit davası açabilir. Kira Tespit Davası Zamanaşımı Ne Kadardır? Kira tespit davasının açılması bakımından herhangi bir zamanaşımı süresi mevcut değildir. Kira Tespit Davasında Kira Ne Kadar Artar? Davanın açıldığı süreçteki güncel koşullar dikkate alınarak yapılacak bilirkişi incelemesi neticesinde artış gerçekleşir. Kira tespit davasında mahkeme genellikle taşınmazın piyasa rayicindeki kira bedelinin uygun bir miktar aşağısında bir rakama hükmeder. Mahkemenin Belirleyeceği Kira Bedeli Ne Zamandan İtibaren Geçerli Olur? Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlamasından 30 gün öncesinde açılırsa yahut o 30 günlük süre içerisinde bildirimde bulunulursa yeni kira bedeli, davanın açıldığı kira döneminin başından itibaren geçerli olur. Bu durum söz konusu olmazsa mahkemenin kararı, sıradaki kira döneminde geçerli olacaktır. Ev Sahibi Kirayı Kendisi Artırabilir Mi? Hayır. TBK 343 uyarınca kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiraya veren, kiracı aleyhine değişiklik yapamaz. Kira Tespit Davasında 5 yılın Önemi Nedir? Kira tespit davasında kira ilişkisinin 5 yıldan uzun veya kısa olmasına göre farklılıklar ortaya çıkar. 5 yıldan az sürmüş ise mahkeme yıllık TÜFE oranını baz alarak yeni kira bedelini belirler. 5 yıldan uzun sürmüşse mahkeme TÜFE oranına bağlı kalmaksızın yeni bedeli Bedelinin Tespiti Davasında Avukatın Önemi Yukarıda konu ile ilgili olarak kira bedelinin tespiti davası nedir, kira tespit davası şartları nelerdir, kira tespit davası ne zaman açılır, dava ne kadar sürer gibi merak edilenleri ayrıntılarıyla açıkladık. Görüldüğü üzere birçok ayrıntılı ve dikkat edilmesi gereken ayrıntılar içeren bir davadır. Yukarıda belirttiğimiz hususlara dikkat edilmeden açılan davalarda önemli hak kayıpları yaşanabilir. Bu süreçte yapılması gereken en sağlıklı şey süreç öncesinde meseleyi deneyimli bir avukata sormak olacaktır. Ofis Adresimiz Bahçelievler Mh. Adnan Kahveci Bulvarı No73/34 Bahçelievler/İstanbul Telefon 0 212 550 8073 Email bilgi 1- İhtiyaç Nedeniyle Kiracının Tahliyesi Günümüzde artan kira bedelleri, ev veya işyeri sahiplerinin iştahını doğal olarak kabartmış, kiracıların da hukuki güvenliğini tehdit eder olmuştur. Mülk sahipleri kiracıyı çıkarıp yeni kiracı ile daha yüksek bedel üzerinden kira sözleşmesi yapmak amacıyla kiracıların tahliyesi yollarını araştırmakta, kiracılar da haklarını detayları ile bilmek ve kendilerine koruma altına almak istemektedirler. Bu süreçte kiracısını çıkartmak isteyen mülk sahipleri tarafından en sık kullanılan yöntemin ihtiyaç nedenine dayandığı görülmektedir. Bu nedenle bu yazımızda ev sahibinin kiracısını “ihtiyaç nedeniyle” tahliye ettirmesindeki şartlar, süreler ve sonuçları incelenecektir. Türk Borçlar Kanunu madde 350/1 hükmünde düzenlendiği üzere ev sahibi, “kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu” doğduğu evin/işyerin boşaltılmasını kiracıdan talep edebilir. Kiracı bu talebi rızai olarak yerine getirmez ise mülk sahibi tarafından tahliye davası açılması gerekir. Fakat tahliye davasını kazanabilmesi için, gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyacının bulunduğu ispatlanmak zorundadır. İhtiyaç zorunluluğu davanın açıldığı tarihten kesinleştiği tarihe kadar da devam etmek zorundadır Yargıtay 3 HD tarihli, 2019/4504 E. , 2019/9283 K.. Aksi durumda zorunluluk ortadan kalkacağından ihtiyaç nedeniyle açılan tahliye davası reddedilecektir. Yine kanunda yer almayan fakat HGK kararı ile aranan bir şart daha mevcuttur. Bu şart, taşınmazın ihtiyaca uygunluğu şartı olarak formüle edilebilir. Kararın ilgili bölümü şöyledir "Ayrıca kiralananın olduğu gibi veya basit tadilatlarla ihtiyaca uygun olduğu saptanmalıdır. Kiralananın ihtiyaca elverişli hale getirilmesi için yapılacak tadilat esaslı nitelikte ise ya da binanın ana yapısına zarar verecekse ihtiyaca elverişli olduğu kabul edilemez ve tahliyeye karar verilemez." Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun tarihli, 2014/117 E. ve 2016/60 K. 2- İhtiyaç Nedeniyle Kiracının Tahliyesinde Süreler Mülk sahibi, ihtiyaç sebebiyle kiracısını tahliye ettirmek istiyorsa şu sürelere uyarak dava açmak zorundadır, aksi halde davası reddedilir -Kira sözleşmesi belirli süreli kira sözleşmesi ise sözleşmenin yenilenme tarihinden sonra en geç bir ay içerisinde dava açmak zorundadır. Bu süre içerisinde dava açmaz ama ihtiyaç nedeniyle dava açacağını yazılı olarak ihtar ederse, yenilenen kira süresinin bitimine kadar dava açabilir. Burada belirtmek gerekir ki belirli süreli kira sözleşmesi, süre sonunda kendiliğinden bir yıllığına yenilenir. Belirsiz süreliye dönüşmez, sözleşme bir yıl olarak belirli sözleşme niteliğini korur. -Kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşme ise fesih bildirim sürelerine göre hesaplanacak süreyi takip eden bir ay içerisinde davayı açmak zorundadır. Belirsiz süreli kira sözleşmesi uygulamada pek nadir karşılaşılan sözleşme tiplerinden olup, detayları incelemeye gerek görmüyoruz. Mülk sahibinin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmadan önce ihtar çekmesi zorunlu değildir. Doğrudan tahliye davası yoluna gidebilir. Fakat yukarıda açıklandığı, sürenin bitiminden sonraki bir aylık süre içinde ihtar çekerse, dava açma hakkı kira süresinin bitim tarihine kadar uzamış olacaktır. Yeni malikin açacağı ihtiyaç sebebiyle tahliye davasında ise durum ve süreler farklıdır, detaylar için tıklayınız. 3- İhtiyaç Nedeniyle Kiracının Tahliyesinin Sonuçları Tahliye Kararının İcrası ve Kesinleşmesi Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından verilmiş tahliye kararlarının icraya konularak kiracının zorla tahliye edilmesi için kararın kesinleşmesi gerekmez. Mahkeme kararı aynı gün icraya konulabilir. Mülk sahibi tarafından başlatılacak icra takibi üzerine kiracıya Örnek No2 Taşınır Teslimine Veya Taşınmaz Tahliye Veya Teslimine İlişkin İcra Emri gönderilecektir İİK md. 26. Gönderilecek icra emrine itiraz hakkı bulunmamaktadır. Kiracı, icra emrinin tebliğinden itibaren 7 yedi gün içerisinde taşınmazı boşaltmak zorundadır. Bu süre içerisinde tahliye etmezse, icra müdürlüğü kanalı ile zorla tahliye işlemi yapılabilir. Kiracının Tahliye Kararını Durdurma Hakkı ve İcranın Geri Bırakılması Kararı Kiracı, tahliye kararının icrasının durdurulması amacıyla icra dosyasına “üç aylık kira bedeli” tutarında teminat yatırarak icranın geri bırakılmasını talep edebilir. Bu ifademizi destekleyen bir yasa maddesi bulunmamaktadır. Zira genel mahkemelerce kira bedelinin ödenmemesi dışındaki nedenlerle verilen tahliye kararının icrasının durdurulmasına ilişkin olarak düzenlenmiş bir hüküm İİK’da yer almamaktadır. Fakat uygulamada, özellikle eski tarihli bir İBK kararı gerekçe gösterilerek İİK 269/III hükmü ile İİK 36 hükmünün kıyasen salt tahliye kararlarının icrasında da uygulanabileceği kabul edilmektedir. Bu madde hükümlerine göre, genel mahkemelerce verilen tahliye kararlarının icrası borçlu kiracı tarafından yatırılacak üç aylık kira bedeli tutarı ile durdurulabilecektir. Bunun için elbette tahliye kararının tehir-i icra istemli olarak istinaf edilmesi, ardından teminatın yatırılması ve doksan günlük mehil vesikası alınması gerekir. 4- Kiraya Verenin Kiracıyı Tahliye Ettirmesi ve Başkasına Kiraya Vermesi Halinde Tazminat Türk Borçlar Kanunu madde 355 hükmü, kiraya verenin kötüniyetli davranışlarını engellemek amacıyla caydırıcı bir hüküm getirmiştir. Mülk sahibi, ihtiyaç nedeniyle kiracıyı tahliye ettirmiş ve bu taşınmazı davada belirtilen amacına uygun kullanmamış, başkasına kiraya vermiş ya da başka amaçlarla kullanmışsa, kiracıya bir yıllık kira bedeli kadar tazminat ödemek zorundadır. Fakat bu tazminatın doğması için, kiracının iradi olarak değil, mahkeme kararı aracılığıyla tahliye edilmesi gereklidir. Kiracı bir ihtar üzerine evi boşaltmış ya da dava devam ederken kendi kararı ile evden ayrılmışsa tazminat talep edemez Yargıtay 3 HD tarihli ve 2018/5894 E. , 2019/6781 K.. Kanaatimizce mahkeme kararından sonra ve fakat icrasından evvel iradi olarak boşaltma durumunda da tazminat talep edilmesi mümkün olmalıdır. Nitekim Yargıtay 3. HD tarihli ve 2017/4632 E. , 2019/1687 K. sayılı kararında da “bir yargı kararı” nedeniyle tahliyeden söz edilmekte olup bu görüşümüz desteklenmiştir. Aynı kararda, kiracının bir ihtarname nedeniyle evi boşaltması halinde tazminat talep edemeyeceğini ifade etmiştir. Fakat aynı dairenin tarihli ve 2017/6483 E. , 2019/2527 K. sayılı kararında da “kendiliğinden tahliye edilmiş olup davalının gereksinim nedeniyle açtığı bir tahliye davası ve bu tahliye davası sonucu verilen mahkeme kararının uygulanması suretiyle tahliyenin sağlanması durumu söz konusu olmadığından 355. maddede düzenlenen tazminat koşulları oluşmamıştır.” şeklinde kurulan cümle nedeni ile kararın icra dairesi kanalıyla uygulanması halinde tazminatın talep edilebileceği yönünde izlenim oluşmaktadır. Kanaatimizce bu ifade biçimi hatalı olmuştur. Zira hiç kimse icra dairesi kanalıyla zorla tahliyenin muhatabı olmak yahut aleyhine icra takibi yapılmasını ve kendisine icra emri gönderilmesini beklemek zorunda tutulmalıdır. Mahkemece verilmiş bir tahliye kararı üzerine, mahkeme kararına uyarak taşınmazı tahliye eden kiracı da zorla tahliye edilmiş kabul edilmeli ve tazminat isteyebilmelidir. Sonuç Olarak İhtiyaç nedeniyle kiracısını tahliye ettirmek isteyen ev sahibi, bu konuda kiracısına bir ihtar çekmek zorunda değildir. Yeni malikin durumu farkılıdır, onun ihtar çekmesi gerekir, detaylar için tıklayınız. Belirli süreli kira sözleşmesinin bitimini takiben bir ay içerisinde açılacak tahliye davasında, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu ispatlanabilirse kiracının tahliyesi sağlanabilir. Tahliye kararının kesinleşmeden icrası mümkün olup, kiracının üç aylık kira bedelini icra dosyasına yatırarak tahliye kararını istinaf etmesi halinde kararın icrası durdurulacak, kiracı tahliye edilemeyecektir. Daha fazla bilgi, hukuki danışmanlık ve sorularınız için Whatsapp hattımızdan veya mail yoluyla bizimle hemen iletişime geçebilirsiniz. Son bir yılda çok ciddi oranda artan kiralar, nedeniyle tahliye ve kira tespit davaları hızlı biçimde arttı. Mal sahipleri, evlerini yeni kiracıya vererek daha yüksek gelir elde etmek isterken, eski kiracılar da mevcutta devam eden kira sözleşmeleri kapsamında nispeten daha düşük oranda artışla devam etmek istiyor. Gayrimenkul alanında değerleme hizmeti sunan Denge Değerleme, günümüzde sıkça karşılaşılan bu ihtilaf durumunun çözümü için SPK Lisanslı Değerleme Şirketlerine müracaat ederek kira tespit raporu hazırlatılmasını öneriyor. Son dönemde mülk sahipleri ve kiracılar tarafından en fazla merak edilen konuların başında kira artış oranının ne kadar olacağı geliyor ve birçok kişi kira artış oranının nasıl hesaplandığını merak ediyor. Kira artış oranı Türkiye İstatistik Kurumu TÜİK tarafından geriye dönük olarak geçmiş 12 aya ait TÜFE oranlarının ortalaması alınarak hesaplanıyor. Buna göre TÜİK, Ocak ayında TÜFE Tüketici Fiyat Endeksi oranının bir önceki yıla göre yüzde 48,69 oranında arttığını ve Şubat ayı için kira artış oranın da yüzde 22,58 olduğunu açıkladı. TÜİK tarafından hesaplanan kira artış oranı ev sahipleri ve kiracılar açısından bağlayıcı nitelik taşıyor ve ev sahiplerinin karşılıklı mutabakat sağlamadıkları sürece kira artış oranının üzerinde bir artış talep etme hakkı bulunmuyor. Eğer Şubat ayı kira artışının yapılacağı dönem ise gelecek 12 ay için ödenecek kira bedeli şu şekilde hesaplanıyor Örneğin TL kirası olan bir konutta oturuyor iseniz aylık bedeli X 0,2258= 451,60 TL olarak tespit ediliyor ve böylelikle yıllık toplam kira artışı TL olarak belirleniyor. BİREBİR AYNI DAİRELERE FARKLI KİRALAR Denge Değerleme’nin verilerine göre; son dönemde artan girdi maliyetleri nedeniyle yeni konut üretimini azalması ve buna karşılık talebin artması kiralarda ani yükselişlere neden oldu. Öyle ki; aynı binada yeni taşınmış bir kiracı aynı özelliklerde ve aynı büyüklükte bir daire için aylık TL kira öderken, birkaç yıldır aynı dairede ikamet eden bir başka kiracının TL kira ödediği durumlar görülebiliyor. Kiracılar kanunların kendilerine tanıdığı haklardan faydalanarak kira artışlarını TÜİK tarafından belirlenen kira artış oranına göre arttırmaya devam ederken mal sahipleri durumdan rahatsız. Tüm bunların sonucunda kiracılar ve mal sahipleri arasındaki ihtilaflar gün geçtikçe artıyor ve beraberinde tahliye ve kira tespit davaları da aynı oranda artıyor. KİRA TESPİT RAPORU, SPEKÜLASYONSUZ DOĞRU KİRAYI TESPİT EDİYOR Günümüzde sıkça karşılaşılan bu ihtilaf durumunda Denge Değerleme gibi SPK Lisanslı Değerleme Şirketlerine müracaat ederek kira tespit raporu hazırlatılmasında fayda bulunuyor. Kira tespit raporunu bağımsız ve objektif biçimde hazırlayacak olan SPK Lisanslı Değerleme şirketleri, ihtilafa konu mülkün konumu, fiziksel özellikleri, büyüklüğü, manzarası, yaşı, yasal durumu gibi özelliklerini inceleyerek bir kira tespiti yaparak; mülkün güncel kira değerini spekülasyonlardan ve piyasadaki istisnai olarak gerçekleşen bazı özel durumlardan arınmış bir şekilde gerçekçi biçimde tespit ediyor. Kirayı etkileyebilen bu özel durumlar; kiracıların ailelerine, işlerine yakınlık nedeniyle piyasa rayicinin üzerinde bir kira bedeli ödemeyi göze alması, kısa dönem kiralamaların genel piyasa rayiçlerinin üzerinde fiyatlarla gerçekleşmesi, eşyalı olarak kiralanan bir mülkün kira değerinin piyasanın üzerinde gerçekleşmesi ve eşyasız kiralanan bir mülkle mukayese edilmesi vb. durumlar olabiliyor. Denge Değerleme; kira ile ilgili ihtilaflarda ve dava süreçlerinde kira tespit raporu hizmeti alınmasının sorunların çözümü ve doğru kira değerine ulaşılabilmesi açısından oldukça önemli olduğuna, kira tespit raporu hazırlatılması halinde ihtilafların daha hızlı çözüme kavuşacağına işaret ediyor.

kira tespit davası devam ederken tahliye